El mapa del ladrillo: cómo se redibujó la construcción porteña en cinco años

Por: Federico Akerman – Director de Terres, primera plataforma inmobiliaria argentina dedicada exclusivamente a terrenos

Entre 2025 y 2025, la ciudad de Buenos Aires experimentó una transformación profunda en su dinámica constructiva. El parate obligado por la pandemia no solo congeló la actividad: desató una serie de efectos encadenados que incluyen el salto de precios, la migración de capitales hacia el sector inmobiliario, el apuro por obtener permisos ante inminentes cambios regulatorios, y la expansión del desarrollo hacia zonas tradicionalmente relegadas del mapa porteño.

Este proceso se vio atravesado por dos acontecimientos estructurales: el cambio de gobierno nacional después de las elecciones de 2023, y la propuesta de modificación del código urbanístico presentada en 2024, que generó un nuevo escenario de expectativas respecto de la inversión privada, las regulaciones sobre el uso del suelo y el impulso a obras de infraestructura.

El análisis de los permisos de construcción revela mucho más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio porteño. Un permiso otorgado no equivale a un edificio terminado de inmediato, pero tampoco representa una intención abstracta: marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá, funcionando como indicador confiable del futuro urbano próximo.

El ciclo en tres actos

2020-2021: freno y aceleración
El año de la pandemia congeló la emisión de permisos, pero la reacción posterior fue contundente. Durante 2021, el sector aprovechó valores en dólares históricamente bajos, costos de construcción accesibles y programas de blanqueo para lanzar una cantidad sin precedentes de proyectos. Ese año se superaron los 1.000 permisos y se autorizaron cerca de 2 millones de m² para construcción.

2022-2023: desaceleración y repunte
La actividad entró en una fase errática: 2022 mostró una contracción del 19% en el volumen aprobado, mientras que 2023 trajo la mayor superficie visada desde 2018. Este rebote se explica por la acumulación de proyectos del año previo y por la incertidumbre regulatoria, que empujó a muchos desarrolladores a acelerar sus trámites.

2024-2025: consolidación y dispersión territorial
Los números de superficie autorizada permanecen relativamente estables, pero el mapa de la construcción muta de forma notable. Si bien Palermo, Belgrano y Caballito mantienen su protagonismo, irrumpen con ímpetu Villa Urquiza, Devoto, Saavedra, Flores e incluso Mataderos como nuevos epicentros de desarrollo residencial en altura.

Radiografía territorial: los nuevos epicentros

Los 10 barrios con más obras nuevas en 2024:

Barrio	Obras	Superficie (m²)
Palermo	69	170.684
Villa Urquiza	45	74.052
Villa Devoto	37	53.800
Flores	31	40.999
Caballito	30	57.483
Saavedra	30	39.582
Nuñez	29	72.588
Villa Crespo	28	53.047
Belgrano	27	149.675
Colegiales	21	103.606

Los 10 barrios con más permisos en 2025:

Barrio	Permisos
Palermo	142
Villa Urquiza	114
Villa Devoto	98
Belgrano	73
Nuñez	70
Saavedra	69
Caballito	68
Flores	55
Villa Crespo	48
Mataderos	48

Los patrones del campo

El corredor norte se corrió. Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo. No solo acumulan permisos: también presentan metrajes significativos, proyectos de escala intermedia y variedad tipológica. Funcionan como prolongación natural de la zona norte tradicional, aunque con características propias en términos de dimensiones de parcela y alturas permitidas.

Belgrano confirma su posicionamiento. Aunque presenta menos proyectos que Palermo, los desarrollos son notoriamente más grandes. Una ecuación similar se observa en Colegiales y Villa Crespo, donde lo que importa no es tanto la cantidad, sino la calidad y el valor final del metro cuadrado construido.

Aparecen jugadores inesperados. Mataderos y Almagro se ubican entre los barrios con mayor expansión interanual, pese a que sus números absolutos todavía son moderados. Ambas zonas cuentan con disponibilidad de suelo y normativas que habilitan procesos de densificación progresiva.

La zona sur permanece al margen. Ni Parque Patricios ni Barracas ni Nueva Pompeya figuran entre los barrios con mayor volumen de obras nuevas. Esto persiste a pesar de que, desde 2023, las autoridades porteñas impulsan beneficios específicos en el nuevo proyecto de Código para equilibrar esta disparidad. La falta de financiamiento hipotecario mantiene al mercado concentrado en el norte y noroeste.

Ranking por crecimiento de obras entre 2024 y 2025

Barrio	Delta obras	Crecimiento %
Palermo	+73	+106%
Villa Urquiza	+69	+153%
Villa Devoto	+61	+165%
Belgrano	+46	+170%
Nuñez	+41	+141%
Saavedra	+39	+130%
Caballito	+38	+127%
Mataderos	+32	+200%
Almagro	+29	+223%
Villa del Parque	+25	+139%

Una ciudad en movimiento

El período analizado revela no solo cuánto se edificó, sino fundamentalmente dónde se relocalizó el desarrollo. El capital inmobiliario no se evaporó: cambió de destino. La actividad constructiva abandonó su concentración histórica en un puñado de barrios emblemáticos y se ramificó hacia comunas anteriormente consideradas de segunda línea.

La confluencia de tres factores (disponibilidad de terrenos, marcos normativos favorables y valorización sostenida) habilitó la apertura de nuevos territorios para el negocio inmobiliario. Este corrimiento geográfico trasciende la mera estadística: representa una redistribución silenciosa pero efectiva de las inversiones urbanas.

Que Palermo o Belgrano encabecen los rankings resulta previsible; la novedad reside en que Devoto, Saavedra o Urquiza disputen ese liderazgo con cifras comparables, llegando incluso a superar en determinados indicadores a distritos tradicionalmente centrales.

La ciudad que toma forma en el presente no es únicamente aquella con permisos vigentes, sino también la que concentra proyecciones favorables, suelo aprovechable y regulaciones propicias. Interpretar estas geografías en construcción permite anticipar cómo se redistribuye la riqueza urbana, dónde se proyecta la expansión futura y qué sectores permanecen, por ahora, fuera de esta dinámica. La geografía de los permisos opera, en definitiva, como un adelanto del porvenir porteño.