Expensas 2026: el costo silencioso de vivir en la Ciudad

Con nuevos aumentos y mayores exigencias de mantenimiento, las expensas se consolidan como uno de los principales gastos de la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Un análisis de las causas y de las soluciones posibles para los consorcios en el contexto actual.

Por Juan Manuel Tapiola, CEO de Desarrolladora Spazios

En la Ciudad de Buenos Aires, las expensas dejaron de ser un gasto accesorio para transformarse en una de las principales preocupaciones de propietarios e inquilinos. El comienzo de 2026 trajo un nuevo factor de presión: el bono remunerativo de $120.000 para encargados, que comenzará a reflejarse con fuerza en las liquidaciones mensuales de los consorcios.

Este incremento no aparece de manera aislada. Es la continuidad de una tendencia que se consolidó durante el último año. Ya en 2025, las expensas promedio en edificios sin amenities rondaban los $250.000 mensuales, mientras que en aquellos con pileta, SUM, gimnasio o seguridad, los valores superaban los $300.000. La brecha con el Gran Buenos Aires es evidente: allí, en muchos casos, los costos representan menos de la mitad que en la Capital.

Las razones detrás de esta escalada son claras. Los salarios y cargas sociales concentran el mayor peso dentro de la estructura de gastos de un consorcio, seguidos por los servicios públicos, la limpieza y la administración. A esto se suma un factor muchas veces subestimado: el envejecimiento del parque edilicio, que exige cada vez más inversiones en mantenimiento y reparaciones.

Sin embargo, no todo está fuera del control de los consorcios. Existen decisiones concretas que pueden ayudar a contener el valor de las expensas. En edificios pequeños, la externalización de servicios en lugar de encargados permanentes permite reducir costos fijos. La eficiencia energética —a través de luminaria LED, sensores de movimiento o temporizadores— genera ahorros sostenidos en el tiempo. A su vez, la revisión periódica de proveedores y la digitalización de la gestión mejoran la transparencia y reducen el impacto de la morosidad.

Un punto clave es la planificación. Los edificios no se deterioran de un día para otro, pero cuando no existe previsión, los arreglos llegan en forma de expensas extraordinarias difíciles de afrontar. Contar con un fondo de reserva bien administrado es la única manera de evitar que estos gastos se conviertan en un problema financiero para las familias.

En un contexto donde acceder y sostener la vivienda es cada vez más complejo, la gestión de las expensas dejó de ser una cuestión administrativa. Hoy es una decisión central de la economía cotidiana y, también, un factor que define la calidad de vida en la Ciudad.