Radiografía del desarrollo inmobiliario de cara a 2026

Por Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos

Por estos meses, quienes estamos en el desarrollo inmobiliario vemos un cambio que, aunque incipiente, marca una diferencia respecto del último año y medio: los costos dejaron de subir al ritmo acelerado que tenían.

Incluso, en algunos rubros empezamos a percibir cierto abaratamiento. Hay dos factores claros detrás de esto: Por un lado, la evolución del tipo de cambio, y por el otro, un proceso de desestocaje por parte de fabricantes y distribuidores que, tras meses acumulando inventario, hoy se ven obligados a lanzar promociones.

Eso genera un escenario de precios más racionales que los que veíamos hacia fines del año pasado, lo cual es una buena noticia para quienes tenemos que planificar obras de largo plazo.

Distinto es el panorama de la importación. Todavía no vemos una baja sustancial que justifique asumir los riesgos que implica traer productos terminados desde afuera, como grifería o porcelanatos, donde la diferencia de precio no es tan significativa. Algunas empresas avanzan con esa estrategia, pero en nuestro caso la analizamos sólo para rubros puntuales donde la distorsión local es demasiado grande.

El ejemplo más claro es el vidrio, hoy extremadamente caro en Argentina, y también el hierro, que continúa por encima de lo que indican los valores internacionales ajustados al tipo de cambio.

Pero más allá de los costos, la principal tensión pasa por la demanda. El mercado continúa con una sobreoferta cercana al 25% respecto de lo que sería un escenario dinámico. El crédito hipotecario –que tuvo un breve impulso y luego se frenó– activó sobre todo al mercado del usado, donde la abundancia de unidades ofrecidas permitió que los compradores se volcaran directamente a oportunidades ya terminadas. En ese contexto, el desarrollador se enfrenta a un consumidor que no valida los precios que harían viable un proyecto desde el pozo.

Aun así, seguimos trabajando con una mirada de largo plazo. Nadie lanza un proyecto por la rentabilidad inmediata, porque sabemos que la foto de hoy no define la película completa. En un horizonte de dos o tres años, esperamos que muchos costos se normalicen y converjan hacia valores internacionales, especialmente en insumos importados, compensándose con un ajuste natural de la mano de obra.

Las últimas semanas mostraron un dato alentador: después de las elecciones, reaparecieron consultas e inversores con mayor disposición a volver al real estate. Históricamente, parte de las ganancias generadas en el interior –por el campo, el petróleo, el litio– terminan volcándose al ladrillo, y confiamos en que esa dinámica se reactive en 2025. A esto se suma el posible despegue del crédito de pozo a través de hipotecas divisibles, y el impulso de nuevos instrumentos financieros aprobados por la Comisión Nacional de Valores, que permiten que pequeños inversores participen en fideicomisos destinados a proyectos con desarrolladores de trayectoria.

En definitiva, los costos siguen altos, pero el verdadero problema es que la demanda aún no convalida los precios que harían rentable desarrollar.

Nuestra expectativa es que el año próximo ese desajuste empiece a corregirse y que el mercado vuelva a reconocer el valor real de una unidad vendida en pozo. El camino es desafiante, pero también ofrece una oportunidad: volver a construir un ecosistema sostenible, donde el esfuerzo del desarrollador y la capacidad de inversión del comprador vuelvan a encontrarse en un punto lógico.